最高院：無證房屋買賣合同是否有效？出賣人不履行的如何過戶？

日常生活中，經(jīng)常因為各種情況，要買賣尚無房產(chǎn)證的房子。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。

如果沒有房產(chǎn)證，雙方簽訂的買賣合同有效嗎？

《中華人民共和國民法典》第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的才屬無效。

而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

也即，房子沒有房產(chǎn)證，不影響買賣合同效力，只要沒有其他法律規(guī)定的無效情形，買賣合同就合法有效。

但，不動產(chǎn)物權(quán)有其特殊性，即物權(quán)的歸屬須以登記為要件。未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的房屋，因未經(jīng)初始登記，沒有取得第一手的不動產(chǎn)權(quán)證書，會導(dǎo)致房屋無法完成第二手的過戶手續(xù)。

如果房屋未取得初始登記，即便訴諸法院，法院通常不會僭越行政權(quán)，對房產(chǎn)權(quán)證辦理等相關(guān)問題開展實質(zhì)性審查，而是僅就該房屋買賣合同的效力進(jìn)行裁判。對于未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的合法房屋買賣行為，法院也無法直接判決要求對方協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

無房產(chǎn)證房子買賣后，出賣人不履行合同的，如何才能過戶？

房屋買賣合同簽訂后，出賣人以沒有房產(chǎn)證由拒絕繼續(xù)履行合同，買房人訴至法院要求繼續(xù)履行，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證，房屋買賣合同繼續(xù)履行。

《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》第二條規(guī)定：

“執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；

暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記?！?/span>