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最高院:無(wú)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?出賣(mài)人不履行的如何過(guò)戶(hù)?

發(fā)表時(shí)間:2024/06/23 11:26:39  作者:周軍律師  瀏覽次數:790  
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日常生活中,經(jīng)常因為各種情況,要買(mǎi)賣(mài)尚無(wú)房產(chǎn)證的房子?!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項規定“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋不得轉讓。

如果沒(méi)有房產(chǎn)證,雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?

《中華人民共和國民法典》第二百一十五條當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規定“未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)”的房屋不得轉讓。但強制性規定分為效力性強制性規定和管理性強制性規定,而根據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條,只有違反效力性強制性規定的才屬無(wú)效。

而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項在性質(zhì)上應屬于管理型強制性規定,不應作為認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據。

也即,房子沒(méi)有房產(chǎn)證,不影響買(mǎi)賣(mài)合同效力,只要沒(méi)有其他法律規定的無(wú)效情形,買(mǎi)賣(mài)合同就合法有效。

但,不動(dòng)產(chǎn)物權有其特殊性,即物權的歸屬須以登記為要件。未辦理不動(dòng)產(chǎn)權證的房屋,因未經(jīng)初始登記,沒(méi)有取得第一手的不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū),會(huì )導致房屋無(wú)法完成第二手的過(guò)戶(hù)手續。

如果房屋未取得初始登記,即便訴諸法院,法院通常不會(huì )僭越行政權,對房產(chǎn)權證辦理等相關(guān)問(wèn)題開(kāi)展實(shí)質(zhì)性審查,而是僅就該房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力進(jìn)行裁判。對于未辦理不動(dòng)產(chǎn)權證的合法房屋買(mǎi)賣(mài)行為,法院也無(wú)法直接判決要求對方協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續。

無(wú)房產(chǎn)證房子買(mǎi)賣(mài)后,出賣(mài)人不履行合同的,如何才能過(guò)戶(hù)?

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,出賣(mài)人以沒(méi)有房產(chǎn)證由拒絕繼續履行合同,買(mǎi)房人訴至法院要求繼續履行,法院可以依職權追加開(kāi)發(fā)商為第三人,判令其協(xié)助辦證,房屋買(mǎi)賣(mài)合同繼續履行。

《最高人民法院關(guān)于轉發(fā)住房和城鄉建設部<關(guān)于無(wú)證房產(chǎn)依據協(xié)助執行文書(shū)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)問(wèn)題的函>的通知》第二條規定:

“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時(shí),具備初始登記條件的,執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執行通知書(shū)》;

暫時(shí)不具備初始登記條件的,執行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執行通知書(shū)》,并載明待房屋買(mǎi)受人或承受人完善相關(guān)手續具備初始登記條件后,由房屋登記機構按照《協(xié)助執行通知書(shū)》予以登記?!?/span>

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