大棚房遭強制拆除，從零賠償?shù)酵让娣e商品房賠付

【案件回放】

內蒙古赤峰市某種植專業(yè)合作社開發(fā)了一個采摘園項目，統(tǒng)一規(guī)劃建設了露天種植大棚、外墻保溫層設施大棚及2層配套看護房小樓（含水、暖、電、外墻保溫、外墻涂料、門前院墻等）。這個項目在啟動時取得了所在地鄉(xiāng)政府、區(qū)發(fā)改局、規(guī)劃局、國土局等相關部門批準意見，亦啟動了農用地轉建設用地審批手續(xù)，但因故未完成審批。

設計感良好的小樓，加上溫室大棚可以滿足周末帶著一家老小親近大自然和綠色有機蔬菜自給自足的需求，這個項目受到了當?shù)爻鞘芯用竦那嗖A。雖然每處大棚房售價約60萬元，但也在短短數(shù)月中一售而空，該種植農業(yè)合作社陸續(xù)與一百多名業(yè)主簽訂了《轉讓協(xié)議》，將采摘園內的大棚連帶看護房小樓等出售給業(yè)主們。當?shù)剜l(xiāng)政府則給每個購買了大棚房的業(yè)主核發(fā)了《設施農業(yè)產權登記證明》。當?shù)仉娨暸_還曾報道時任市委書記到采摘園實地調研、將這種創(chuàng)新模式作為示范鼓勵推廣的新聞。

然而，全國大棚房整治清理活動中，前述大棚房也未能幸免。2018年10月，區(qū)農牧業(yè)局、區(qū)國土分局聯(lián)合作出了《責令限期拆除違法建筑物通知書》，認為采摘園內的房屋屬于與農業(yè)生產無關的違法違規(guī)建設，限期業(yè)主們自行拆除。

后因業(yè)主們拒絕自行拆除違法建筑，2019年4月，區(qū)政府、區(qū)農牧業(yè)局、區(qū)國土分局實施了強制拆除行為。強拆后，業(yè)主們曾走訪了相關部門，被告知違法建筑不能給予任何賠償。

2019年10月，9名業(yè)主委托黃艷律師團隊進行權益救濟。黃艷律師和國藝凡律師接手案件之后，針對案涉《責令限期拆除違法建筑物通知書》、強制拆除行為分別提起了行政訴訟，并指導委托人與當?shù)胤ㄔ骸⑺痉C關進行了數(shù)輪協(xié)調。2020年12月，經區(qū)政府協(xié)調，9名業(yè)主等大棚房購買人與種植專業(yè)合作社達成一致，在政府依法就近征收一宗集體土地并轉為轉為國有建設用地后，由合作社負責完成土地出讓、商品房開發(fā)建設、新建合規(guī)農業(yè)設施管理用房、大棚改建修復、園區(qū)基礎設施修繕等工作，以解決購房戶妥善安置及園區(qū)產業(yè)健康發(fā)展問題。最終，委托人的權益得到維護，不僅能夠取得同等面積商品房賠付，且商品房手續(xù)齊全、能夠依法實現(xiàn)產權轉移登記，更重拾當初購買大棚房時適當回歸田園生活、實現(xiàn)綠色健康生活的初心。

【案件點評】

近幾年來的大規(guī)模拆違治理，從規(guī)劃管理、城市文明治理的角度而言，確實存在一定正面價值。但是，不少一刀切、無條件拆除的做法，對于一些存在特定歷史緣由的手續(xù)不全房屋可能也會產生“誤傷”，并因此讓相關權益人蒙受不小的財產損失。從國家宏觀層面的拆違政策而言，實際是強調區(qū)分對待存量違法建設尤其是存在歷史原因的手續(xù)不全房屋，嚴禁形成新生違法建設。但是在一些基層執(zhí)法的過程中，難以避免出現(xiàn)一些拆違正當性可以壓倒一切的現(xiàn)象。如果存在特定原因的信賴利益，權益人仍然可以在法律制度框架范圍內采取事后救濟手段，維護自己的合法權益。